智汇理财高收入家庭依靠房地产理财真的不划
发布时间：2024年05月06日 点击：[14]人次
前几天，在陆家嘴金融论坛的开幕会上，银保监会主席郭树清说：“靠房地产理财的居民都会发现很不划算。”
话音一落地，刷爆朋友圈。
这一观点和我们大部分人的认知，似乎完全不同。过去二十年，房子跑赢了大部分资产，成为老百姓财富保值增值的首要选择，甚至回头来看，可以说是最明智的选择。
然而，这个趋势还会延续下去吗？
5月份楼市数据前不久，国家统计局公布了最新的数据：
1—5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6％，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。全国商品房销售额，则从8.1%降到6.1%，一口气下滑了2个点。
其中广州的二手房成交数量直接“腰斩”，比上年同期减少了54%。
房地产行业所盼望的“红五月”没有到来，甚至终结了今年以来的“小阳春”。
5月的数据背后是国家调控措施的毫不放松。
5月份，各地包括部委累计对房地产的调控措施高达41次。整个上半年，房地产调控政策就已经高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。
未来调控是否有可能放松？平安证券首席经济学家张明认为：从2018年下半年起，中国政府针对一线城市房地产调控的思路，已经发生了重大变化。
新的调控思路分三个方面：
1、通过加大多种非商品房的住房供给，来分化掉原本打算购买商品房的潜在需求。
简单说，就是有些需要房子的人可能不用买房了，这样要买房的人就少了。
在2018年，北京有好几家很多年没有集中分房的部委，开始较大规模地提供集资建房了，更多高校也开始重新集资建房，这体现了一个风向。
2、通过以房产税为代表的政策组合，来将闲置的二手房逐渐逼入市场。
前段时间，人口普查把查房屋信息纳入普查范围后，一时间众说纷纭，都传说要成为房地产税的纳税依据。虽然后来被辟谣，但也侧面反映了，在大家心中房产税已经是公认的悬在楼市头上的达摩克里斯之剑。
业内普遍认为，房产税会增加持有多套住房的家庭的持有成本，从而最终使得这些家庭出售部分手头囤积的住房，继而增加市场上的二手房供给。
3、在前两项措施生效之前，核心的限购限贷指标不会出现根本性的松动。
也就是现在的限购限贷政策短期内显著放松的概率依然很低。
结合这三点，未来即使一线城市房价不会出现明显下跌，但房地产市场的流动性可能显著下降。
什么意思呢？就是房产的价值可能依然稳定，但当你想出手时，市场上买家可能没有那么多，“有价无市”只能打折变现，也就是实际上的下跌了。
不划算≠大幅下跌从国家的调控上面看，对于想靠投资房产来达到增值目的的人来说，确实是有点不划算了。但不划算并不等于会大幅下跌。
在过去的十年、甚至十五年中，房价上涨收益是足以覆盖资金占用成本、物业成本、未来房产税成本的。
但是如果现在房价不再大幅上涨了，仅依靠租金收益的话，那么回报率会是什么情况呢？
2019年50城租金回报率排行
从上表中可以看到，目前一二线城市租金回报率是在2%左右徘徊的。
这个收益率不光跑不赢M2，很可能连CPI涨幅都跑不过，作为一种理财手段确实“不划算”。
鲤智汇会员怎么看？针对这一话题，鲤智汇也做了会员调研，在今年对房产是增持还是减持问题上，大部分的会员都选择了观望态度，只有22%的会员选择了还会考虑增持。
而在对未来6个月房价走势的判断上，没有会员认为会继续上涨：
鲤智汇的会员们在各自的家庭中都是管理财富的家庭CFO，他们的看法也在一定程度上代表了高收入家庭们在房地产投资上的态度。总结来说，就是观望为主，多看少动。
如果你对房产投资也有自己的看法，欢迎在评论中和大家交流！
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