北京买房攻略旅游北京买房攻略实用建议01
发布时间：2024年05月17日 点击：[13]人次
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
我真是穷人，大的这套是我爸买的，两居那套是我老婆的回迁房。而且天通苑这套只是面积大，升值并不好，现在也就3万多块钱，总价700多万并不高。东二旗的价值也不高，肯定不到400万，现在我们的收入都很普通，加一块儿不到两万块钱，在北京真的算穷人。
回答：
1、怎么说呢，贫富其实并没有标准，在解决温饱问题之后就是自己的感觉和社会评价了。去年好像是央行做了个统计吧，说北京户均资产890万，包括房产价值，只是减去贷款而已。
我觉得这数字高的过分了，但你们的资产也超过了啊。而且北京月收入的中位数也就是7-8000，两口子两万至少在中等以上。所以这就看自己的感觉吧，别太纠结就行。
2、简单说吧，如果是我的话，在确定天通苑大复式不自住的情况下会卖掉。毕竟升值至少是不占优，而且也这么大户型也未必好租，不如换成租金高升值相对好的。这在朝阳就有的是，700多万不难选。
另外东二旗这也不算投资房，自住为主的。主要就是离地铁远，各项不占优。如果自住就留着，不自住的话也可以换掉。400万也差不多了，至少换的户型小点儿而已。
3、但我总觉得你们有点儿赌的心态，尤其是这些老公寓，实在不是太建议，这些年的升值还不如天通苑的大户型呢。所以我觉得换房是正常的，但总觉得自己穷想一下子大赚一笔的风险有点儿大，不太好实现。还是稳妥为主吧，这年头儿在北京只要有房子就不算穷人，但有些家庭却因为折腾房子而反倒受损失。
仅供参考。
二
提问：
继承的房子出售的话需要补税吗？就是差额的所得税。目前我已经继承五年了，满五唯一，用交税吗？如果需要的话能有什么办法规避吗？或者说如果想将来少缴税，能不能现在先过户给孩子？
回答：
1、这谈不上补税，出售的话就是正常交税。如果这套房没有中间继承的事儿，那老人直接出售的话就是正常交税。所谓继承只是中间过了一道手，但并不影响纳税。
2、纳税是刚性的，没有规避的办法。
3、如果过户给孩子，那在满足了以下三个条件的情况下可以用买卖形式代替赠与，能省税。满五唯一、90平以下、孩子具备首套资格。
4、不过提醒一句，如果就是这一套房，除非是为了孙辈上学，否则一般不建议提前转给孩子，还是留在自己手中更方便些。这看自家情况吧。
仅供参考。
三
提问：
请问您判断北京未来的主攻方向是不是会以南部为主？因为北部的海淀朝阳都太强势了，而南部的产业发展很慢，将来应该扶持南部吧，比如丰台和大兴，还有房山。
回答：
1、沃天，这太宏观了，我不懂，也犯不上瞎忽悠。这都是战略层面的事儿了，还是咨询领导们吧。
2、不过北京一直也没说不扶持南部啊，亦庄不就发展的很好吗？大兴和房山的新城建设也都不错。2003年的“世纪第一拍”就是在大兴，创造了北京第二代地王，给外界的信号就是南部要崛起。新机场不是也在南边吗？那几年的大兴不少板块都出现了领涨呢。木樨园大红门的整治也快十年了，规划一直在推进中，所以也谈不上不是主攻方向吧？
3、三十年河东三十年河西吧，南部崛起是早晚的事儿。只不过在周期不好说，至少到现在海淀朝阳什么的还是处在惯性发展阶段。任何资源都是愿意扎堆儿的，直到没地方了或没资源了才向其他方向转移。所以我觉得如果往长远了看南部会很好，只是短期三五年的还未必有什么特殊的利好，发展和规划实现都是需要时间的。
仅供参考。
四
提问：
我小孩在金融街上班，刚需上车，三环内预算总价不到600，五环外预算总价520～530w，因贷款额度原因，您懂的。主要考虑地铁、两居、户型、保值。
问题1、我们在山东老家，对北京二手房市场一窍不通，请教您选择什么区域？再具体点，能否推荐小区？
问题2、孩子在看南三环和石景山五环附近，这两块区域能给推荐合适的小区吗？
问题3、宋家庄区域、草桥区域、新宫区域、丰台站区域、首经贸站附近、西局六里桥区域 这几个地方后期发展哪里更好些？买了房子以后置换的话更容易些，升值空间更大一点？
回答：
1、三环内不到600的两居，这些要求不算低。自住为主的相对好说，加上保值+流动性好+升值空间大这就选择不太多了。五环外还好些，选择余地略大一些。这还是先根据通勤选吧，期望值别太高，小心让中介给忽悠了。
2、南三环沿线，既然是在金融街工作，那一般就是草桥和首经贸，保值好的小区相对多。其他的地段大多普通，南三北五，到目前为止还不好说能逆转趋势。石景山五环附近就看鲁谷呗，房龄新的相对多，其他的都是老房为主，古城一带又偏贵了。具体的小区还是先问当地中介吧，只有他们能匹配房源。
3、后期发展，一看土地储备，二看惯性。理论上是新宫的空间大，但两区交界，很难说被丰台当做重点。所以还是以草桥和首经贸为主吧，万年花城就有小两居，各项都不落后。还是提醒期望值别太高吧，放平心态。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，有房产相关问题，点击“免费咨询”私信提问即可。