弘善家园装修隔音为什么二手房成交好的小区
发布时间：2024年08月13日 点击：[6]人次
楼市好的时候，看着手里的预算能买的面积越来越小，大家关注的更多是能不能买到想要的房子；楼市不好的时候，大家的关注的又变成我买这个房子房价会不会下跌，买完砸手里。
其实，接触了不少咱网友，我们在文章中也不止一次劝大家：无论您是刚需首套置业，还是换房改善家庭，自住买房什么时候上车都没毛病。明确自己的需求，先上车，再想别的，房价涨跌与您无关。
为什么说与您无关呢？您想啊，对于刚需一族，第一需求绝对不是保值增值。买房结婚，房子不够住，上班太远，改善居住环境，离老人近一些，不想租房了，没电梯换有电梯等等等等诸多问题需要解决，升值的问题得往后排吧。即使考虑未来置换，那也是后话了。所以，合理的利用预算，尽可能买一个适合自己的房子才是眼前最重要的事儿。至于买了会不会砸手里，这就涉及二手房的流通性了。
通常大家认为成交数量高的小区就是流通盘，甚至有人觉得品质好的楼盘就好卖，这其中是存在一些误区的，今天就通过文章给大家分析一下北京近期关注度前十的小区，聊聊为什么要谨慎购买。
图片来源中介官网数据
误区一
流通好的小区品质高？
其实不然，有的小区出房极少，基本上没有流通，但是出一套就能卖一套。这种往往是区域内的品质小区，如健翔桥南的藤花紫院，这片极为少见的2010年后的纯商品房社区，其余多以公房和老旧小区小户型为主，单价8-9万之间，而藤花紫院近10万的单价也是区域标杆，在售房源只有3套，其中满五唯一仅有1套。而从历史成交情况来看，90平以内的户型，尽管朝向一般，但基本上出了就能卖掉，绿化环境好，人车分流设计和封闭式管理，不夸张的说，在牡丹园区域的二手房，可以算是前列了。
85左右东向两居为小区最受欢迎户型
再回来分析近期关注度最高的十个二手房小区，发现多以2000年以前的老旧小区和保障房为主。物业和小区管理很难与次新小区比拟，房子受制于房龄老化，更是难言品质。而表格中即使是新一点的05-06年建成小区，像业主为年轻人居多的沿海赛洛城或是上地西二旗码神偏爱的回龙观城铁板块名盘新龙城，小区绿化环境也不错。但租客相对较多，小区管理上难度很大，也经常被业主诟病。
误区二
成交多就能卖高价？
从我们统计的数据来看，弘善家园 除了回迁房的特性之外，人口密度大，停车位紧张，交通老大难使得该小区一直为潘家园区域的价格洼地；广安康馨家园 临近的青塔和小屯路板块次新小区价格在5万以上，尽管小区已经可以称之为回迁房里建设比较优质的小区，价格仍然是区域内最低；再说万柳，虽然明年多校划片，对于小南庄这种原本弱势的片区看上去是利好消息。即使近期成交走高，但该小区仍然是区域内的起步上学社区，荣丰亦是如此，西城上车盘，总价低受到很多人关注；而沿海赛洛城和其紧邻的双井板块二手房小区相比，单价低于首城国际，苹果社区，珠江帝景 等次新小区；同价位，但品质又要优于百环，华腾园这样的老旧小区，所以很多人选择这里；而像永乐东区，松榆西里，华威北里 这种非学区老旧小区，依然流通很高。上述小区均在区域内极具价格优势，并没有出现高价房源的现象，所以，只能说明一个问题：没有卖不出的房子，只有卖不掉的价格。
误区三
成交多的小区无硬伤？
从成交前十的小区来看，不足也较为明显：居住人口密度大，房龄老旧造成隔音差，管道老化及诸多生活不便问题，无轨道交通，紧邻高速等等。每个项目都有一些各自的问题，所以无硬伤的说法并不成立。
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误区四
高流通=涨幅高？
从涨幅来看，万科紫苑 当年1万多的开盘价格，目前二手房成交价已过6万，康馨家园 仍维持在4万左右的价格；新龙城 5万5的均价，仍然超不过同区域国风美唐，金域华府 等品质小区的单价，永乐东区 4万8的价格，也与商品房远洋山水6万+的价格相差甚远，所以和流通相比，品质更能决定价值。
误区五
成交火热的小区受市场波动影响小？
之前我们的文章也提过，“适合自住，居住舒适度高的小区自身的价值才会更高”。综合物业，开发商，户型，产品，地段来看，以上十个小区都没有太大的优势，在楼市遇冷的情况下，跌幅要高于同地段的次新小区。
从整体2018年5月至今的北京二手房市场来看，价格普降5-10%，流通好的小区也没有逃过这一波行情，所以说对成交火热的小区没有影响这个说法并不成立。
而像荣丰，小南庄这类小区因学区政策变动的不确定性，更容易出现价格波动，购房人还是要谨防政策调整带来的风险。
综上所述，对于购房人来说，流通性并不是检验房子价值的决定因素，如果考虑保值和未来好置换，品质和流通都要有所保证。