11月27日，广州国规委印发了广州市规划管理容积率指标计算办法的通知，新规从2018年12月1日起施行，市场上的偷面积，特别是复式高赠送将就此打住。

容积率的计算方法变化，对于开发商来说，是个很考验产品设计和营销的痛点。容积率越高意味着地块的开发强度越大，开发商可用于出售的面积越多。近年来，复式中空、超大阳台等常见的产品卖点，在这个新规出台之后，将逐渐淡出市面。而住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率。同时还规定纯住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空，这些都意味着居民能够拥有更多公共空间。简直言之，公摊面积变小了，实用率更高，对买房的人来说能够“少吃亏”！

新规指出，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2．4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积；套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1．5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2．2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

地产经济学家邓浩志表示，最近一年多时间市场流行的“偷面积”手法是报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二层，再对半敞开空间进行室内化，最终实现一层平层单元变为两层的复式单元。这种“假平层真复式”的设计由于使用率远远高于一般平层单元，所以市场接受度非常之高，而开发商也因为市场受欢迎此类产品，所以在售价上往往也比普通平层单元高出不少，单位面积利润由此提高。正因为如此，最近这一年多市面上越来越多的项目效仿这类设计，目前广州单住宅项目就有超20个类似项目。按最新公布的设计规范，再设计这类复式单位就得计算面积，不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本（包括中间分隔与敞开部分的室内化），所以未来新的项目也没必要再采用这种设计。因此目前市场在售的复式产品或从此成为绝版。

万科白鹭郡复式产品-大厅（图片来源：房天下）

近年来，通过复式产品，实现价格和销量双赢的项目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”带来的“面积增值”（数据来源：合富研究院 ）

合富研究院的分析报告认为，近两年，随着地价与房价的不断上涨，出现了大量通过“中空”提升“面积增值”的做法。这种现象也引起了政府有关部门的重视，终于，这个能有效提高单价，控制总价的产品手段也将不再有效。这一政策，对未来房价和地价都将产生一定的影响，对现有的存量复式项目和已经获得批准的复式项目无疑是利好。

万科海上明月

推荐理由：在寸土寸金的行情下，万科创新式的打造60-90㎡平层及复式产品，是市面上稀有的面积小、总价低、高使用率大盘。万科海上明月基本信息 单价 均价20000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 南沙黄阁 户型 四居室(84.00㎡)四居室(87.00㎡)二居室(59.00㎡) 收房时间 2020年9月30日A2、A3、A1、A6栋交房 开盘时间 2018年10月27日A1#，A6#栋开盘

动态：万科海上明月在售平层及复式产品，均价20000元/平，目前在售户型面积涵盖59-88平。万科海上明月位于南沙自贸区黄阁镇蕉门水道旁，占地面积105181.7㎡， 建筑面积329442.4㎡，包含住宅、学校以及商业三大地块。

容积率：2.50

绿化率：30.10

万科白鹭郡

推荐理由：万科白鹭郡在售建面约65-78平米带装修复式三房及95平米阔绰复式四房，均价30000元/平。项目在售单位建面约95㎡的户型产采用双套房设计，建面约75㎡和78㎡的复式三房将会打造一个超大卧室套间。

效果图万科白鹭郡基本信息 单价 均价30000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 南沙黄阁 户型 三居室(78.00㎡)四居室(95.00㎡)三居室(75.00㎡) 收房时间 2020年8月高墅交楼 开盘时间 唯墅已于2017年12月16日开盘

动态：万科白鹭郡目前推出主户型包括有建面约65㎡-78㎡三房以及95㎡四房，5.6米高，带装修发售，均价约30000元/㎡。还将推出80-85平的别墅产品，价格未定。项目总占地面积58121㎡，总建筑面积104617㎡，容积率仅1.8，构建低密舒适的中式园林景观。小区规划有别墅产品及高层复式，属南沙首创产品。

容积率：1.80

绿化率：30.00

万科未来森林

推荐理由：万科未来森林项目位于广州主城区白云区的横向主干道黄石西路上，沿着黄石西路往东不到2公里，即可进入白云新城范围，享泛白云新城版块的第一站规划发展利好，也是白云区黄石西版块近20年来难得的一个全新复式住宅项目。

效果图万科未来森林基本信息 单价 均价57000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 白云新市 户型 二居室(78.00㎡)三居室(92.00㎡) 收房时间 2020年12月6栋交房 开盘时间 2018年10月1日6栋开盘

动态：万科未来森林在售南向复式单位，均价约57000元/㎡，预计2020年年底交房。近期将加推新品单位，高实用空间，享近6米挑高阳台，约20㎡阔绰主卧，家门口即享近2万方大鱼公园，多达15种儿童游乐设施。

容积率：3.00

绿化率：35.00

保利中航城

推荐理由：地铁21号线朱村快站100米，纯南向复式，超高赠送率其中108㎡拥有5.8米超宽阳台，270度观景视角，打造复式产品罕见格局，现推94㎡复式三房、108㎡、110㎡和126㎡复式四房。

效果图保利中航城基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 增城朱村 户型 三居室(94.00㎡)二居室(108.00㎡)一居室(94.00㎡) 收房时间 2020年12月31日交楼 开盘时间 2018年8月11日开盘

动态：保利中航城将推23、31、27号楼，主推户型有94㎡复式三房，108㎡、110㎡和126㎡复式四房，带装修，价格待定。项目享万亩生态保护良田、内外双园林和风情露天游泳池、西福河一线景观。项目位于增城科教城地铁21号线凤岗快站富士康科技小镇旁,内部规划配套有幼儿园、邻里商业街、社区卫生服务中心、文体中心等。

佳兆业天墅

推荐理由：广州大道北商圈、白云山旅游生态圈、南湖商务度假圈，三圈交汇，现推售复式三房至六房单位。

效果图佳兆业天墅基本信息 单价 均价65000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 白云 户型 三居室(97.00㎡)四居室(97.02㎡)四居室(97.02㎡) 收房时间 2020年12月30日18、19栋交房 开盘时间 2018年1月10日19栋已开盘

动态：佳兆业天墅主推三房至六房单位，户型涵盖97-254平，均价约65000元/平。佳兆业天墅位于白云区广州大道北，临近同和地铁站，坐拥白云山景观资源，依托广州大道、华南快速、机场高速等主干道畅达全城。系佳兆业集团19载匠心沉淀，倾力筑造的“天”字系扛鼎之作。

容积率：2.20

绿化率：36.00

佳兆业壹号

推荐理由：地铁上盖，距离车陂南地铁站100米，天河金融城核心地段，成熟商圈，热推建面80-97㎡复式单位。

效果图佳兆业壹号基本信息 单价 均价630万元/套 产权年限 70 区域商圈 天河车陂 户型 二居室(97.30㎡)二居室(97.70㎡)三居室(113.00㎡) 收房时间 2020年12月30日T1、T2栋交房 开盘时间 2017年7月15日已推出TI、T2栋

动态：佳兆业壹号在售建面80-97㎡复式单位，两房户型设计，带装修整套总价530-730万/套，均价约70000元/㎡。项目位于天河区车陂板块中央大街，距离地铁5号线车陂南站大约400m。周边配套有批发市场、商业街、加油站等。

佳兆业城市广场

推荐理由：超高实用率，配套商业综合体，社区内公立小学配套，距离南岗地铁站直线距离800米，主推建筑面积为91-130㎡的复式四房。

效果图佳兆业城市广场基本信息 单价 均价33500元/平方米 产权年限 70 区域商圈 黄埔科学城板块 户型 一居室(200.00㎡)四居室(125.00㎡)四居室(129.00㎡) 收房时间 2020年1月31日13栋交房 开盘时间 2018年3月25日14-1#、14-2#已开盘

动态：佳兆业城市广场在售复式四房住宅单位，户型建筑面积为91-130㎡，售价为32000-35000元/㎡。项目位于开创大道与黄埔东路交汇处，有330路、331路、571路、571B路、214路、940路、454路、330路、579路、新塘10路等公交线路可达。

容积率：2.94

绿化率：35.00

居舍

知识经济编辑部

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