白家庄租房布置客厅装修置换房产这三点一定

发布时间：2025年04月23日点击：[1]人次

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去）问题2：能否考虑共有产权问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区：陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久共有产权自住可以，想有投资属性就别选望京>回龙观>tty>西三旗可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样提问：首付350—400，家庭月收入税后3.5w，我在东四环金台路附近上班，男朋友码农，现在西二旗，未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室，单价8w，95平米。现在后悔了想退，看最近成交价，觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大，但是确实幼小初都有省心，纠结。诉求是，兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书（不用牛校，中等即可），希望近地铁，三居，板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案，很缭乱。问：1，毁约退房成本怎样，是否值得？2，具体有哪些小区值得推荐。3，我们目前资金，这样投资是否合适？4，房价最近一直在跌，现在真的合适入手吗？

回答：确实太贵，如果只是交订金，最坏情况就是订金扔掉，具体看你订金的数额西三旗和清河都是高溢价+学区，除非刚需，一般我们回避明年3月前入是较好的时机，望京2000后三居，双井到潘家园2000后三居，青年路次新，都是不错的选择。提问：您好，请问坐标北京，工作区域后沙峪，首套，有购房资质，资金200w。请问是该买望京04年的80平1居室（450w总价)做投资还是买后沙峪的公园十七区期房呢？

回答：望京均价7万多，后沙峪5万。但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。区域来说望京更合适提问：房姐，你好，想咨询下贷款问题，由于是一个人还款所以怕银行不批贷款，想要组合贷每月1万多一点，每月缴纳的公积金基本为每月公积金贷款的金额，剩下的商贷部分2倍差不多是每月税前收入，公司开收入证明模板标注税前，流水可能显示不够，请问这样银行是否可以批贷，万分感谢！

回答：组合贷的审核很严，所以不确定能不能批。这也是不推荐组合贷的原因之一纯商贷，可以包装下用JLS，要看你的中介有没有这个资源提问：房姐您好，先说一下我的情况，毕业两年多，拿到工作居住证，算上公积金大概有130w，预计也就凑130w首付了，首套首贷，之前一直关注您，这两天跑了东三东四的房，辛苦您帮我参考一下：八里庄西里：电梯16层两居，东西向，满五唯一公房，355w，57.13p，87年钢混六里屯西里：2楼无电梯，328w，50.37p，83年甘露家园：3楼无电梯，323w，59.91平，82年甘露家园：满二公房，2000年钢混，320w，58.5p 今天下午还会去团结湖附近看看平常上班在东升科技园这边，或者有其他地方推荐吗

回答：350万总价位于血海市场，这里唯一具备性价比和确定性收益的是核心地段的老公房。即使是公房，也有很多标的是溢价的，主要在望京团结湖金台路甜水园十里堡甘露园双井劲松等片区可以淘到价格实惠的。六里屯和八里庄部分比较老排除，甘露家园比较老。这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。六里屯一带，好房子不多，需要精挑细选。要注意房龄和品相问题。6万和以内的可以淘一淘。提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？

回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。如果预算充足的情况下，双井劲松九龙山是更优选。提问：房姐好，我看了一些您的文章，现在北京主城区陶房，五环内算主城区吗？还有哪些地块可以陶呢？还有郊区投资您说的天通苑，回龙观等郊区和金台路，石佛营，十里堡，望京这些地块比，哪一块更有涨价带来的收益会更高？郊区天通苑入手平米价格范围多大少合适？金台路和望京平米多少合适呢？

回答：现在北京属于精挑细选时代，不是哪一个版块闭眼买就赚。推荐的区域也是相对低估区，长期来看可以跑赢大盘。不同区域和你的筹码相关 500万以内属于红海区，可选择东三至东五内的90后公房，00后老小区要细细挑选 TTY大面积低单价适合 3*200平+，4居+ ，总价 500-700万朝阳望京酒仙桥等地适合7*100+，2居+ ，总价700-1000万望京东主要次新盘，望京主看老破大提问：您好，卖海淀温泉一套房，首付能凑到300w，首套首贷。想在枣营，石佛营，慈云寺。枣营北里，晨光家园，京棉新城重点考虑。本人想只用公积金贷款，是否合适。总房款大概450左右。还是可以考虑组合贷，总价高一些的房子。纯自住。谢谢

回答：300W可以买到600+的标地，除了你看的范围还有望京一些类似5.5*110/6.5*90的2000年后小区也可看还有在朝阳公园一带，清境明湖一类的也可淘一下提问：美丽滴房姐姐，华樾北京项目怎样，预算可贷全拿89平小三居，22年精装交房，南北通透很赞，但是周边现在很荒，是否必须产业园工作人员才能享受限价？还有具体开盘时间房姐有内部消息不？

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑户型同样是89平三房提问：现在手上现金差不多250，无房之前有贷款记录，现在有点纠结是买新房还是二手房，看了台湖金茂悦，和万科东望，都有普宅，可以首付60%，但是户型不理想，买限竟房和二手房怎么选，如果买二手房的话，应该在哪里比较合适，贷款是怎么办呢？

回答：二手房可选范围更大 250首付可以看550左右的标的，重点看望京，金台路，平乐园这几个版块全款抵押的方式买，可以做的4成首付提问：提问: 房姐好，我首套首贷在香河，132平，65入手，目前均价1.2左右，总价158左右，贷款马上还清。现在北京工作租房，有购房资格，目前手头大概120。想问下我这种情况，如果希望兼顾自住、上学、增值，选那几个区域踩盘，望推荐？老婆在互联网行业工作（工作区域一般在北边），有无具体的标的可以参考？。希望能上车两居或者三居另外，昌平高教园区怎么样，是否值得购买？

回答：120的首付过低，建议抵押掉想喝房产，子弹填充到200+，全款抵押买，能买到总价400到500的房产八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河，主看这些区域老公房昌平高教园超出了我们认为的价值区域，不推荐买提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住）谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。常营还不错提问：识圈子内部分享《卖房实操技巧》这篇文章在哪里能看到呀？

回答：你好，在精华主题里 #卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂网上。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

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